不動産投資をする4つのメリットを紹介！デメリットもあわせて解説！

不労所得を得る代表的な方法として挙げられるのが「不動産投資」です。近年注目を浴びている投資方法ですが「初心者にはハードルが高い」や「高額な資金をかけるから失敗するリスクが怖い」といった理由であきらめる方も少なくありません。

本記事では、不動産投資の概要や不動産投資をするメリット・デメリットについて解説します。

不動産投資とは何？

不動産投資とは不動産物件を購入し、賃貸として第三者に貸し出すことで家賃を利益として得る投資方法のことです。不動産投資の主な種類として、次の2つが挙げられます。

● ワンルームマンション投資：区分マンションの1室を購入し貸し出す

● 一棟買い投資：アパートやマンション、戸建て住宅を丸ごと1棟購入し貸し出す

いずれもメリットとデメリットがあり、自身の資産状況なども加味しながら慎重に判断しなければなりません。

不動産投資をする5つのメリット

不動産投資は他の投資にはないメリットがあり、主に次の5つが挙げられます。

● 毎月の収入源を確保できる

● 生命保険や年金の代わりになる

● 節税効果を期待できる

● 他人資本で投資できる

● レバレッジ効果を期待できる

ここでは、メリットごとの詳しい内容についてみていきましょう。

1.毎月の収入源を確保できる

不動産は1度入居すると、基本的に1年以上は住み続けるケースが一般的です。また、入居者の入れ替わりがない限り、基本的に家賃は下がることもありません。

そのため、賃貸需要の高いエリアかつニーズのある物件を購入し、信頼できる管理会社に管理を委託できれば、毎月安定した収入を期待できます。

2.生命保険や年金の代わりになる

不動産投資は、入居者が居る限り家賃収入が入ってきます。そのため、老後でも安定した収入が得られ、年金の代わりになる可能性もあるのです。

また、不動産投資は生命保険の代わりにもなります。例えば、ローンの支払い中にローン契約者が死去あるいは生活に支障が出る高度障害状態になったとしましょう。

このような場合は団体信用生命保険が下りるため、残るローンは全額清算されて支払いが不要となります。一方、投資物件は手元に残るため、そのまま家賃収入を得たり、売却して金銭に変えたりすることも可能です。

3.節税効果を期待できる

不動産投資は、「所得税」と「住民税」の節税効果も期待できます。所得は、収入から事業を進める上での必要経費を差し引きしたものです。

企業に勤務するサラリーマンの場合は、所得税は、給与から天引きされる形で納税が行われています。また住民税も所得により支払う税額が増減するため、確定申告をすることで住民税を軽減することが可能です。

国税庁では、サラリーマンが所得税についてどれぐらい納めるかの目安について、速算表が公開されています。興味ある方はぜひご確認ください。 

参照元：国税庁　所得税速算表

また、不動産投資には「減価償却」と呼ばれる仕組みもあります。減価償却とは、不動産や自動車といった資産価値が大きく、長期間にわたって使用できる物の購入費を何年かに分けて計上する考え方です。

確定申告時に実際の出費がなくても減価償却によって費用計上できるため、課税所得を圧縮させられます。また、不動産の場合は固定資産評価額に対して相続税や贈与税が発生するため、現金で相続するよりも税額が低くなるケースもあるのです。

一方で、減価償却費が計上できる期間は法定耐用年数までです。一定の期間を経過すると、減価償却費計上による節税効果は見込めなくなるため注意が必要です。

減価償却費による節税の仕組みも、国税庁のホームページで紹介されています。ぜひご確認ください。

参照元：国税庁ホームページ「減価償却のあらまし」

4.他人資本で投資できる

FXや株式投資などは、自己資金を資本として投資するのが一般的です。一方、不動産投資は銀行など金融機関から融資を受け、他人資本での投資ができます。

ローンを組むことで大きなリターンを得やすく、投資の拡大スピードも早められるでしょう。また、家賃収入をローンの返済に充てられるため、月々の返済負担がかかりにくいのも不動産投資の特徴です。

5.レバレッジ効果を期待できる

レバレッジ効果が期待できるのも不動産投資のメリットといえます。レバレッジ効果とは「テコの原理」を指し、小さい力で大きな効果をもたらすという意味です。

不動産投資のレバレッジ効果は他の投資よりも高く、不動産ローンを利用する場合は自己資金の10倍程度の資産を得られるケースも少なくありません。

例えば、自己資金200万円の場合、不動産投資ローンを利用しなければ200万円の不動産しか購入できません。しかし、3,000万円の不動産投資ローンを組めば、自己資金とあわせて3,200万円までの不動産を購入できます。

不動産投資をする4つのデメリット

不動産投資は、節税効果やレバレッジ効果といった多くのメリットが得られます。ただし、いくつかのデメリットがあるのも事実です。主なデメリットとして、次の4つが挙げられます。

● 売買の手間

● 空室リスク

● 災害や事故などのリスク

● デフレや金利上昇のリスク

不動産投資を始めてから後悔することがないよう、それぞれの詳しい内容を解説します。

1.売買に手間がかかる

不動産投資は他の不動産と比べて流動性が低い傾向にあります。そのため、購入時も売却時も手続きが完了するまでに2-3ヶ月を要するケースも少なくありません。売買に手間がかかる点は不動産投資の大きなデメリットといえるでしょう。

2.空室リスクがある

空室リスクも考慮する必要があります。購入した不動産に空室が多いと十分な家賃収入を得られません。

そのため、賃貸需要の高い物件を選んだり、定期的にリフォームやリノベーションしたりと物件の価値を高めるための工夫が必要です。ただし、やみくもに行っては赤字のリスクもあるため、費用対効果も同じく意識しなければなりません。

3.災害や事故などのリスクがある

災害大国とも呼ばれる日本では、地震や洪水といった災害へのリスクも考慮する必要があります。また、火災によって物件が焼失する可能性もあります。そのため、地震保険や火災保険などに加入するなど、リスクに備えるための費用が生じる点はデメリットの1つといえるでしょう。

4.デフレや金利上昇のリスクがある

不動産投資は、ローンを組んで実行するケースがほとんどです。そのため、金利上昇のリスクも念頭に置かなければなりません。

金利のリスクを考慮せず資金計画を立てると金利が上昇した際に支払う余裕がなくなり、滞納が起こる可能性があります。また、支払いが完全にできない状況にも陥りかねません。

まとめ

不動産投資には「毎月の収入源を確保できる」や「生命保険や年金の代わりになる」といったさまざまなメリットがあります。その一方で、空室や災害、事故、金利上昇といったリスクがあるのも事実です。

ただし、いずれのリスクなども考慮したうえで綿密な資金計画を立て、賃貸需要の高い物件を選ぶことができれば安定した収入を得られる投資方法でもあります。まずは、メリットとデメリットの内容を正しく理解し、確実な投資環境を整えてみてください。