J-REIT入門【第1回】～手軽に大家さん～

J-REITは金融商品の中で、商品の特徴が分かりやすく、安定した分配金が期待できるという特徴があります。株式やFX、暗号資産などと比べると、ちょっと地味ですが、じっくりコツコツと資産形成したい人にとっては、使い勝手の良い金融商品の一つと言えるかと思います。

不動産物件からの賃料収入がリターンの源泉

REITは「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取っており、日本語で言えば不動産投資信託となります。国内REITは日本（Japan）の「J」を取ってJ-REIT（Jリート）と呼んでいます。

具体的にJ-REIT創業時から存続しており、時価総額最大級の日本ビルファンド投資法人を取り上げ、REITについて掘り下げていきます。株式同様に4桁のコードがあり、証券コードは8951です。日々値動きがあるのも株式と同様です。

投資口価格（株式でいう株価）は2022年8月1日時点で70万8000円。REITは単位が1口なので、最低単位購入するのに約70万円必要となります。70万円は決して安くはないですが、実物不動産の運用となると桁が変わってきます。なお、この銘柄はJ-REITの中でも投資口価格が高い部類に入ります。8月1日時点では10万円台のものが多いですが、10万円以下で買えるものも幾つかあります。

REITは多くの不動産物件を所有しており、そこから得られる賃料収入がリターンの源泉となります。ホームページを見ると、実際にどういった物件を所有しているのかの詳細を確認することもできます。ちなみにビルファンドは不動産大手の三井不動産系のREITで、都心部の好立地に多く物件を持っています。

安定した分配金が魅力

J-REITの魅力は何といっても安定した分配金となります。REITは利益の90％超を配当すると法人税が実質免除になるため、利益の大半が分配金に回されます。その利益も、賃料という比較的「堅い」性質を持つ収入をもととするため、ブレが比較的少ないという特徴があります。

以下はビルファンドの分配金の推移となります。

分配金は変動もしますし、前の期から減ることもあります。リーマン・ショックが起こったのが2008年9月で、15期（2008年12月期）以降はしばらく分配金の低下傾向が続きました。ただ、悪い時期だからといって、いきなりゼロになるといったことはありませんでした。また、ある程度のところで落ち着いていることが見て取れます。ビルファンドはオフィスビルが投資対象となっています。多少景気が悪くなってもオフィスは必要ですし、優良な物件であればテナントが退出しても新たなテナントをすぐに見つけやすいため、賃料が下がりづらいという点があります。

一般的にREITは年2回分配金が支払われます。ビルファンドの決算期は6月と12月になります。現状水準であれば、ざっくり分配金利回りは3％台となります。株式では、配当利回りが4～5％台となっているものもあります。それとの比較で言えば見劣りはしますが、株式の配当の源泉となる利益は大きく変動することもあります。REITは保有物件の入れ替えがなければ分配金の水準は大きくは変化しません。分配金が突然大きく上がる期待は持ちづらい一方、大きく下がる懸念も少ないと言えます。

なお、ホテル系のREITなどは、新型コロナウイルスの感染拡大により、宿泊需要が蒸発するといった事態が発生しました。こういった場合には分配金が急減する可能性はあります。REITの中でも属性の違いがありますので、それらの特徴や投資における注意点については次回以降で触れていきます。

REITの利点とリスク 

REITの利点としては

（1） 少額からの投資が可能

（2） 安定的に分配金が受け取れる

（3） 流動性が高い

（4） 実物不動産投資と比べると手間がかからない

といった点が挙げられます。

一方

（1） 株式同様に投資口価格が日々変動する

（2） 対象としている不動産物件が倒壊する可能性

（3） 商業系REITでは需要が蒸発する可能性

（4） リモートワークの浸透により大規模オフィスの需要が低下する可能性

 といったリスクがあります。

高配当利回りの株式同様、分配金を取り続けても投資口価格が大きく下がってしまうと、資産が目減りすることはあります。それでも、株式に比べるとリスクが抑えられた金融商品ではあります。今後もREITについて実例を交えながら解説していく予定ですので、利点とリスクの両方について、じっくり理解を深めていただければと思います。