2026年のREIT指数は好スタートを切るも急失速

REIT指数は新年から好スタートを切ったものの・・・

日経平均は2026年に入って初日から大きく上昇しましたが、REIT指数も2026年の出足は好調でした。

1月9日には2049.15pまで上昇し、昨年11月27日の高値2047.40pを上回りました。その後、心理的節目の2050pも上回り、1月19日には2078.20pまで水準を切り上げています。

しかし、この19日は失速して下落で終えており、20日、21日は連日で大きめの下落となっています。21日には節目の2000pを割り込む場面もありました。

長期金利がクローズアップされる場面が増加

日本の長期金利（10年債利回り）は中期的に上昇傾向にあります。その中でもREIT指数は強い基調が続いていましたので、金利の上昇にはある程度の耐性がついていたと考えられます。

ただ、今年に入ってからは、長期金利が注目を集める場面が増えてきました。大きなきっかけとなったのは、衆議院の解散観測報道です。報道が出てきた際に日経平均は大きく上昇しましたが、国内長期金利も上昇しました。「支持率の高い高市政権が今選挙を行えば、獲得議席が増えるだろう」→「そうなれば、高市政権は積極財政を推進しやすくなる」との見方が金利の上昇につながりました。

さらに、足元では与党と野党の双方から消費税減税が衆院選の公約に盛り込まれるといった話が出てきました。こうなると減税の確度は高まる一方、財源に対する不安が浮上します。「将来的に国債が増発されるのではないか」という警戒が金利の上昇に拍車をかけました。

金利の値動きが不安定になってくると、利回り商品であるREITの立ち位置も不安定となります。21日の日本株市場では金融株が軒並み安となりましたが、これに関しては、金融機関が保有する国内債券の価値低下に対する懸念が高まったものと推測されます。金融機関が損失の穴埋めに保有しているREITを売却するといった警戒が高まってしまうと、REITの需給悪化が意識されやすくなります。

直近安値を下回ることなく反転できるか

日経平均も年初に大きく上昇した後、急失速していますので、REIT指数も日本株が落ち着いてくれば見直し買いが入る展開は期待できます。ただ、日経平均は1月21日の時点では昨年末比でまだ貯金が十分にある一方、REIT指数は21日の大幅安で昨年末比でマイナスになっています。短期的な落ち込みの度合いが大きくなっているのは気になる動きです。

まずは、節目の2000p近辺で下げ止まり感が出てくるかどうかが焦点となります。21日は一時2000pを割り込みましたが、終値（2001.51p）では上回っています。ここで切り返してくるようなら、直近の下げに対する巻き戻しの動きが強めに出てくる展開も期待できます。

2000pを明確に割り込んでしまった場合、12月9日につけた直近安値の1944.60pを割り込まずに推移できるかどうかが大きな注目点となります。これを下回ると1950pの節目も割り込むことになるため、天井感が台頭します。この場合、REIT指数のトレンドにも大きな変化が出てくるかもしれません。ここからの大崩れを回避できるかどうかが、2026年のJ-REITを見る上で重要になります。