REIT指数は9月に入って年初来安値を更新しました。
9月8日の終値が1745.66pとなり、6月5日の終値1751.79pを下回りました。
9月11日には1739.43pまで水準を切り下げ、6月8日の取引時間中の安値1740.49pを下回っています。この日の終値1742.39pが、9月16日時点で今年の安値となっています。
日米で長期金利が上昇
ここにきて安値を更新した要因としては、日米の長期金利（10年債利回り）が上昇したことが挙げられます。9月に入り、日本の長期金利は3％台に乗せ、米国の長期金利は5％台に乗せました。
どちらか一つでも、利回り商品のREITにとってはネガティブな材料となり得ます。それがほぼ同時期に起こりました。世界的な長期金利上昇が強く意識される中、戻り一服後に一進一退となっていたREIT指数は、もみ合いを下に放れて一段安となりました。
2か月分の戻りを1カ月半で消失
REIT指数は6月上旬にいったん切り返しましたが、その手前では長く下げ基調が続いていました。
長いトンネルを抜けたように見え、そこから2カ月近くは水準を切り上げました。しかし、7月29日に買いが一巡すると、そこから1カ月半程度で戻した分を消失しています。
失速したところで押し目買いが十分に入らなかったことを示していますので、REIT指数を見る上では気がかりな動きといえます。
ここで踏みとどまるかが重要
REIT指数はここで踏みとどまることができるかが重要です。
年初来安値を更新したとはいえ、9月16日の時点では、そこから下げ加速とまではなっていません。
6月の安値に近いところで下げ止まるようなら、1730p～1740p辺りが底値圏との見方が強まります。そうなると分配金利回り面での安心感はありますので、下値を拾う動きが出やすくなります。
一方、踏みとどまることができず一段安となった場合には、長期金利の上昇に対する警戒度が一段高まると考えられます。「先々では分配金が減額されるかもしれない」「受け取る分配金以上に投資口価格が下落するかもしれない」といった不安から、投資口価格が下落して値ごろ感が出てきても、それだけでは買いが入りづらくなります。
2026年のJ-REITは厳しい局面が多く、なかなか霧が晴れないですが、日本の長期金利3％、米国の長期金利5％は、それぞれいったん到達感が出てきても良い水準ではあります。ひとまずは今月、1700pの節目を割り込まずに推移できるかが注目されます。あっさり割り込んでしまうと2024年後半から2025年前半の安値が集中する1610p辺りまで深押しする可能性があり、注意が必要です。
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